【园区动态】从“450米”到“-16米”——聚焦苏州工业园区转型升级·空间篇

       2008年，借着轨道交通1号线将穿越金鸡湖东西两岸中央商务区、需要建设轻轨站点的契机，苏州工业园区着手建设城市发展地下空间。星海街地下商业广场——这个总建筑面积5.4万平方米的园区首个地下空间项目，包括5000平方米的下沉式广场、1.8万平方米购物商城和2.7万平方米地下车库，地下开挖深度为14米到16米。
       2010年，有着“江苏第一高楼”之称的九龙仓－国际金融中心超高层项目在园区湖东CBD动工，一下子就将园区的“身高”拉到450米。从88米高的国际大厦，到282米高的环球188、310米高的新鸿基，再到 450米的九龙仓项目，10年，园区“长高”了362米。
       16年来，园区始终保持年均约30%的经济增速，园区以占苏州市3.4%左右的土地，创造了全市16%左右的GDP，土地产出率相当于建园初期的近百倍。 2009年，园区土地供应量同比下降29.8%，生产总值却同比增长15%，地方一般预算收入同比增长13%。
       向地上地下要空间，从平面发展向立体综合开发转型
       据园区国土管理局局长卢凤鸣介绍，园区湖西商务区地块的平均容积率已达到4.2；园区的动迁房建设已全面向高层和小高层发展。同时，园区借鉴国际先进城市发展理念，加快推进城市空间从平面开发向立体综合开发转型，继星海街地下商业广场项目之后，湖西世纪广场成片综合开发也在加快启动之中。
       园区属阳澄淀泖地区，水网密布、地势低洼。园区开创了“清淤、治水、取土、扩地”相结合的土地综合开发新模式。通过在金鸡湖、独墅湖、阳澄湖底清淤取土6000余万方，用于低洼地、沼泽地的填土，避免挖废耕地1.5万多亩，相当于新增用地10平方公里。同时，110KV电缆全部下地，既美观了城市环境，又节省了土地2.4平方公里。对园区南部科技创新区220KV和500KV高压线进行了归并，归并后高压走廊宽72米，总长5500米，较归并前减少占地594亩，为南部科教创新区提供了更大的建设用地空间。
      园区鼓励沿轨道交通线、CBD等区域的建设项目充分利用地下空间，专题去新加坡学习地下空间开发利用规划及管理培训，于2009年3月出台了《苏州工业园区地下空间土地利用和建筑物房地产登记管理办法（试行）》，并抓住轨道交通1号线建设的契机，在星海街地下停车场等项目的地下空间利用和登记发证工作中进行了大胆的尝试。
       轨道交通1号线由东向西在地下穿越工业园区腹地，共设9站，其中有7个站点在CBD区域内，结合1号线站点施工，园区首期建设的6万平方米公共地下空间分别位于湖西的星海街至星都街之间，湖东的华池街至星湖街之间，公共地下空间将达到35万平方米；同时将区域内几乎所有高楼的地下室打通。地下公共空间的规划建设在全国范围内尚属起步阶段，而园区城市发展向地下要资源无疑走在了前面。
       在向地下要资源的同时，园区的身高也在不断刷新。
       建成于1999年底的国际大厦，“身高” 88.8米。在10年前，无论从高度还是建筑水平上来说，国际大厦在园区乃至苏州都排得上名号。然而，随着湖西CBD的逐渐繁荣，282米的环球188，310米的新鸿基……国际大厦逐渐淹没在了楼群之中。 2010年，一座450米高楼——九龙仓项目在湖东破土动工。 10年，园区“长高”了362米。数据统计显示，目前园区的写字楼已建成的有14栋，总体量达到近50万平方米。从写字楼的品质上来看，苏州目前有超过一半的甲级写字楼位于园区，而未来供应的80%也位于园区内。
       正是看到了楼宇经济的巨大产出和作用，园区在确定CBD发展规划时就确定了发展楼宇经济的思路。
       据了解，园区CBD规划面积约5平方公里，建筑面积约1200万平方米。其中就规划包括了80米以上的高层和超高层建筑100多幢， 200米以上的超高层建筑20幢，300米以上的超高层建筑3幢。目前，CBD规划范围已有国际大厦、世纪金融大厦、建园大厦、星海大厦、尼盛万丽酒店、海天广场、国检大厦、商旅大厦以及科文中心、博览中心、行政中心等项目建成投用，已吸引超过500多家各类商家企业入驻。同时，以高标准、高要求、高速度推进环金鸡湖CBD等重点功能区域开发，特别是加快东方之门、环球188、恒宇国际中心以及九龙仓、新鸿基等项目建设和启动，力争在三年内建成10幢以上总部经济写字楼， 50幢左右的高层和超高层商务楼群。
       高效利用土地，用地向“三高三低”项目倾斜
       16年来，园区在总体规划指导下，确立了“适度超前、滚动开发”的开发原则和“先规划后建设、先地下后地上”的开发程序，分阶段确定开发建设重点，累计完成固定资产投资2900多亿元。
       在园区，道路用地仅占用地面积的15%，低于国内一般城市，却很少出现严重的堵车。园区规划局局长秦筱靖介绍说，在规划时就预先排除了导致交通拥堵的种种因素，如采用由西向东“轴向布局”——商业区居于中心地带，其南北两侧向外依次是居住区和工业区，这样，上班、逛街的人流车流就自然分开了。
       “科学高效利用土地资源是我们的必然选择，国务院批复苏州工业园区中新合作区规划发展面积80平方公里，其中工业用地仅29.9平方公里。为此，我们始终抱着寸土寸金的理念，努力把开发过程变为点土成金的过程。 ”市委常委、园区工委书记马明龙表示。
       从2003年开始，中新合作开发区对投资额低于1000万美元的项目原则上推荐进标准厂房。在周边三乡镇，少于1公顷土地或低于5亿美元/平方公里的项目原则上不供地，一律推荐进标准厂房或多层厂房。目前，区内工业地块每平方公里平均投资强度超过17亿美元，在全国开发区中名列前茅。同时，园区严格执行工业用地标准，工业用地容积率严格要求不得低于0.8，行政办公及生活服务设施建筑占比不得超过15%。对于已有项目的地块，园区定期督促企业加快开工投产步伐。 2008年，园区出台了《苏州工业园区闲置土地处置暂行办法》，严格对闲置土地进行处置。
       为提高土地产出率，园区注重择商选资，加强投资项目的筛选，重点向“三高三低”（高技术、高投入、高产出，低能耗、低材耗、低污染）项目倾斜。对发展前景好、无环境污染、占地少、高技术含量、高附加值的产业，优先保证项目所需的土地供应，对限制性产业严格控制项目供地，对禁止性产业停止供地。 16年来，82家世界500强企业在区内投资了131个项目，全区投资上亿美元项目超过100个，中新区每平方公里投资强度达到17亿美元。卢凤鸣说：“无论是中新合作区还是各镇，园区的土地投资强度都严格执行国家级开发区的标准，并大大超过了该标准。 ”
       园区环保、国土部门通过严把项目准入关，采取“提前介入”、“一票否决”等手段，努力从源头控制污染和资源利用率低的项目进入。 16年来，园区因资源利用和环保因素被否决的引资项目有300多个，涉及投资额20多亿美元。他们还率先在全国开展循环经济和生态工业园创建试点，有效提高了资源重复利用率和单位土地产出率。
       站在金融高地“眺望”未来，“苏州版华尔街”渐露新姿
       金融机构齐聚、商贸业发展迅速，一栋栋高档写字楼拔地而起。在园区人看来，园区环金鸡湖CBD的建设就如同在铸造一种“金色经济”。
       楼宇经济为园区转型发展带来了新动力和新变化。以楼宇“元老”国际大厦来说，平均每平方米办公面积就能创造近7万元的营业收入，仅一栋楼的产出就相当于一个规模型工业企业。大厦内集聚了16家世界500强企业，以及多家外资银行包括渣打银行、星展银行、汇丰银行、三井住友银行等。出租率稳定在82%左右，而且月租金价格比周边楼宇平均水平高出约20%。
       5月27日 ，中国平安保险（集团）苏州公司入驻时代广场，作为中国第一家以保险为核心，融证券、信托、银行、资产管理、企业年金等多元金融业务为一体的综合金融服务集团，一举买下了时代广场N2B整栋办公楼，投资规模达到了3.6亿元。同一天，恒丰银行苏州分行也落户园区星海大厦。这些金融机构在给苏州市民带来便捷生活的同时，也让园区金融服务业的发展步伐稳步迈进。去年一年，园区迎来了16家金融机构到来，企业上市、企业债券发行等也开始越来越热。有统计显示，目前园区已集聚银行类与非银行类等专业金融商务机构170多家。其中，落户园区的外资金融机构占了全省总量的三分之二。园区已成为苏州金融业的发展高地。“未来，金融产业将发展为园区支柱产业和CBD地区的主要经营业态。我们的发展目标是，用三年时间，使园区成为全省机构最集聚、功能最全面、创新最活跃的区域性金