【行业动态】戴德梁行预测：商业地产2011年继续上扬至新高

仲量联行、戴德梁行最新报告显示，2010年商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。
       “北京去年全年写字楼的供应量大约71万平方米，而吸纳量几乎是供应量的2倍。尤其是第四季度，创下了37.5万平方米的吸纳量新高。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅告诉记者。
       同样在去年年底快速上扬的还有上海、广州、深圳等一线城市，12月份，上海写字楼成交1854套、287096平方米，成交量达到年度最高峰值。
       不仅成交量爆发式增长，租金也节节攀升。2010年第四季度，北京写字楼整体空置率同比下降15.7%,大部分写字楼空置率探至10%以下，创6年来新低。此外，租金同比上年增长25.2%。戴德梁行华北区策略发展主管王晨乐观估计：“北京甲级写字楼市场前景良好，预计到2014年，租金将以每年约4%的速度增长。”
       另据第一太平戴维斯最新数据，2010年广、深两地甲级写字楼新增入市供应量高达73万平方米，而其两地租金也创下历史新高，广州区域年增长14%，而深圳更是高达24.5%。
       戴德梁行华北区研究主管魏东预测：“金融危机对商业地产的影响在2010年已经结束，我们预计商业地产的上扬趋势将持续到2011年。”

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       调整商业地产转让税率 或迎来新的"避风港时期"
       政策调控之风越刮越猛，各大公司也纷纷入主商业地产“避风”。这和2008年年末金融危机爆发之初时的情形有点类似。当时人们普遍视商业地产为最后的避风港，但实质上，商业地产只不过是调整周期滞后而已。
       投资者要清醒地知道：这几年房价涨得过快，主要指住宅市场，商业地产与同类地区的住宅楼盘形成了商住价格倒挂的局面。随着城市化进程的不断推进，商业地产一定会迎来勃勃生机。因为经济转型期会大力发展第三产业，包括旅游、休闲、餐饮、娱乐、文化、教育、医疗等。所以，加大发展商业地产的力度，是大势所趋。
       住宅市场已经聚集了风险，商业地产与基本面最贴近，却不像住宅市场那样“点背离”。这样的资本转移也是有好处的，可以让资本少一点利用银行杠杆去炒那些住宅，更多进入商业住宅领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。
       不过，需要指出的，商业地产过度繁荣，也不是什么好事。日本房地产泡沫的标志就是从商业地产彻底烂掉开始的。2008年年末，中国住宅市场已经萧条了很久之后，很多人开始讨论商业地产是不是最后的避风港。未几，商业地产也进入了萧条期。商业地产由于和实业经济联系密切，因此，商业地产的溃败就等于是实业经济的萧条指示牌。2009年住宅市场崛起，但是，商业地产直到2009年末，还不能说彻底恢复。不过，当大量的资本被挤出房市和股市之后，商业地产或许会迎来新的“避风港时期”。
       当前，国家正在大力发展服务业和城镇化，为商业地产的扩张带来了先天的机遇。然而，我国的商业地产在税收上比住宅更高，造成资本宁愿炒房也不愿投资商业地产。投资非居住用房实际缴纳的税收大约为总增值额的50.5%，投资获利的一半都要缴纳税收。此外，房屋投资如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、教育费附加、房产税和个人所得税等。这样，在现实中，就造成了商住倒挂的现象。这也造成住宅市场过火，而商业地产总体上长期处于虚弱状态。
       商业地产虽然不直接关系到居民居住问题，但也不是可以随意征收高税费的借口。再说，商业地产税费最终还是要转嫁到居民消费品中去，最终由消费者埋单。
       因此，要想改变目前的状况，必须调整商业地产的转让税率，从而盘活整个商业地产，从而为平抑物价作出最有效的贡献。

《第一财经日报》
2011年01月12日
马可佳/文